¿Quién debe pagarlo?

• Si vendes o donas una propiedad, tú, como dueño actual, tienes que pagar este impuesto.
• Si heredas una propiedad, quien la recibe (el heredero) es quien lo paga.

Incluso si la casa o el edificio en sí no ha cambiado mucho de valor, este impuesto se basa en cuánto ha subido el valor del terreno.

¿Cómo se calcula?

Existen dos formas de calcular cuánto se debe pagar:

Método Real:
Aquí se calcula la diferencia entre el precio por el que compraste la propiedad y el precio por el que la vendes. Si no hubo ganancia (es decir, si vendiste por el mismo precio o menos), no tienes que pagar el impuesto.

Método Objetivo:
Este método usa un porcentaje fijo que aplica el ayuntamiento al valor catastral del terreno (el valor que el gobierno asigna al suelo donde está tu propiedad). Este porcentaje depende de cuántos años hayas tenido la propiedad.

El ayuntamiento calcula cuál de los dos métodos te conviene más y usa el que resulte en menos impuestos para ti.

Ejemplo simple:

Vamos a desarrollar el cálculo de la plusvalía para una casa comprada en 1995 por 300.000€ y vendida en 2025 por 350.000€ en el Ayuntamiento de Madrid, usando los dos métodos: real y objetivo.

1. Método Real

El método real calcula la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta, considerando solo la ganancia en el valor del terreno.

Datos iniciales:

• Precio de compra (1995): 300.000 €
• Precio de venta (2025): 350.000 €
• Ganancia patrimonial: 350.000 € - 300.000 € = 50.000 €
• Valor catastral del terreno: Suponemos que la mitad del valor catastral corresponde al terreno, es decir, 150.000 €.

Paso 1: Calcular la parte de la ganancia atribuida al terreno

La ganancia patrimonial total no se aplica directamente, sino que se calcula la proporción correspondiente al terreno. Si el valor catastral del terreno es el 50% del valor total, hacemos lo siguiente:

Ganancia atribuible al terreno = 50.000 € × 0,50 = 25.000 €

Paso 2: Calcular el impuesto

El tipo impositivo en Madrid es 29%, así que:

Cuota tributaria = 25.000 € × 0,29 = 7.250 €

2. Método Objetivo

En este método, se utiliza el valor catastral del terreno (150.000 €), el coeficiente por años transcurridos, y el tipo impositivo para calcular el impuesto.

Paso 1: Calcular la base imponible

El periodo de generación es de 30 años, y el coeficiente para más de 20 años es 0,45. Por lo tanto:

Base imponible = 150.000 € × 0,45 = 67.500 €

Paso 2: Calcular el impuesto

Se aplica el tipo impositivo del Ayuntamiento de Madrid (29%) sobre la base imponible:

Cuota tributaria = 67.500 € × 0,29 = 19.575 €

Comparación de resultados:

• Método Real: Pagarías 7.250 euros.
• Método Objetivo: Pagarías 19.575 euros.

En este caso, el método real sigue siendo más beneficioso, ya que pagarías 7.250 euros, mientras que con el método objetivo la cuota sería significativamente mayor (19.575 euros).

¿Cuándo se paga?

• Si vendes o donas una propiedad, tienes 30 días hábiles después de la transacción para pagar el impuesto.
• Si heredas una propiedad, tienes 6 meses desde el fallecimiento de la persona, aunque puedes pedir una prórroga de otros 6 meses si lo necesitas.

Novedades importantes

1. No tienes que pagar si no hubo ganancia: Si demuestras que el terreno no aumentó de valor (por ejemplo, si vendiste más barato de lo que compraste), no tienes que pagar este impuesto.
2. Pagos por transacciones en menos de un año: Si compraste y vendiste en menos de un año, también se aplica este impuesto.

¿Dónde y cómo se paga?

El impuesto se gestiona en el ayuntamiento donde está la propiedad, no en el lugar donde vives (si es distinto). Debes presentar documentos como las escrituras de compra o herencia, dependiendo de tu caso.

• Plazo: Tienes 30 días hábiles si vendes o donas, y 6 meses (prorrogables) si heredas.
• Si te atrasas, pueden aplicarte recargos y hasta intereses.

Consejo final

Dado que los cálculos y las reglas pueden variar entre municipios, siempre es buena idea consultar con un experto fiscal o con el propio ayuntamiento para asegurarte de que cumples con lo necesario sin pagar de más. 

Si tienes más preguntas o necesitas otro ejemplo, ¡aquí estamos para ayudarte! 😊